부자가 되고픈

안녕하세요.

정부가 3기 신도시 계획을 발표하고 사전청약 홈페이지를 개설했다고 합니다.

홈페이지는 아래의 링크를 참고하세요~

apply.lh.or.kr/LH/index.html

3기 신도시 사전 청약이 두 달 앞으로 성큼 다가왔습니다.

이번 3기 신도시의 경우 신혼부부들에게 큰 혜택이 있는만큼 이들의 관심을 모으고 있습니다.

다만 입주까지는 상당 시간이 걸릴 것으로 예상되고 있는 만큼 고려해야 할 사항들이 많다는 의견입니다.

전문가들은 개개인의 조건과 기준에 따른 전략이 필요하다는 조언입니다.

 - 3기 신도시 청약 전략

사전청약은 신혼부부 당첨 가능성이 높고, 분양가가 인근 지역보다 6~80% 수준이라 부담이 적습니다.

수도권 내 아파트 공급이 감소하는 상황 속에서 공공 주도의 대규모 공급은 호재라는 평가입니다.

그러나 사전청약은 착공 시점에 실시하는 본청약보다 1~2년 앞당겨 청약을 받는 제도인 만큼 실제 입주까지 적지 않은 시간이 필요합니다. 정부는 이르면 2025년 입주를 점치고 있지만 개발에 차질 없이 진행되었을 때를 가정한 이야기입니다. 또한 3기 신도시 개발이 아직 본격화되지 않은 만큼 주변 인프라나 교통 등도 변수가 될 수 있습니다.

일반 분양의 경우 전매제한과 거주의무 기간 등 실수요자 중심의 정책으로 단기 분양권 전매 차익을 노리는 수요는 감소하고 있다는 평가입니다. 서울이나 경기 과천 등 수도권 인기 지역의 경우 분양가 상한제가 적용돼 최소 70점 이상의 가점자여야 당첨 안정권에 든다고 합니다. 가점이 낮아 당첨이 어려운 3~40대의 경우 추첨제 물량을 공략하거나 분양가상한제가 적용되지 않는 지역의 아파트 청약을 노려야 합니다. 

서울의 경우 외곽지역이나 비청약과열지역, 비인기 타입, 공급가구 수가 많은 곳에 도전해야 당첨 확률을 높일수 있다는 의견입니다. 당첨자 발표일이 겹치는 단지를 공략하는 것도 방법입니다. 두 단지의 당첨자 발표일이 같을 경우, 중복 청약으로 당첨이 취소될 수 있어 둘 중 한 단지에만 청약할 수 있기 때문입니다. 

이렇게 전략을 잘 짜더라도 가장 중요한 것은 분양가입니다.

공공분양인 사전청약은 분양가 상한제를 적용받아 시세의 6~80%선에서 분양가가 책정될 가능성이 높습니다.

3기 신도시 예상 분양가를 아주경제에서는 아래와 같이 전망하고 있습니다.

 - 3기 신도시 예상분양가

만일 분양가가 6억원 가량(전용 59㎡ 기준)이라면 분양자들은 대략 3억 5,000만원 이상의 현금이 필요합니다.

현재 분양 아파트에 대한 중도금 대출 한도가 40%에 불과하기 때문입니다.

전용 84㎡의 분양가가 9억원이라 가정한다면 최소 5억원 이상의 현금이 필요합니다.

다만 일반 분양(특별공급 포함)을 제외한 신혼희망타운의 경우 주택담보대출비율(LTV)의 70%까지 정부가 지원합니다. 또한 1.3% 저금리를 적용해 신혼부부들의 분양가 부담을 줄여줄 계획입니다.

그러나 추후 집을 되팔 때 발생하는 시세 차익은 정부와 10~50%를 나눠 가져야 합니다.

분양가 수준에 따라 전매 제한 기간은 5~10년입니다.

예상 분양가는 사전청약 접수 10일 전에 공개될 예정입니다.

다만, 본청약 시 공시지가와 건축비 등에 따라 분양가는 변동될 수 있습니다. 

사전청약이 당첨되더라도 다른 공공주택지구 청약 신청에는 제약이 없습니다.

이렇듯 3기 신도시 청약에 큰 관심이 몰리고 있습니다.

이러한 열풍은 청약 통장 가입자 수자가 증가하는 것으로 확인할 수 있습니다. 

3일 한국부동산원에 따르면 주택 청약종합저축 가입자는 2,605만 4,515명으로 2,600만명대를 처음으로 돌파했다고 합니다. 가입자수는 사전 청약 1호 지역인 인천과 경기 지역이 가장 높습니다.

어쩌면 당분간 내 집을 마련할 수 있는 기회는 3기 신도시가 아닌가 하는 생각을 갖고 있습니다.

저도 이번에 청약을 어떻게 넣어야 당첨될 수 있을지 전략을 짜고 있는데,

이 블로그를 방문하시는 여러분들께서도 청약을 잘 준비하셔서 좋은 결과가 있으셨으면 좋겠습니다^^

* 이 글을 작성하는데 참고한 글

아주경제, 두달 앞으로 다가온 '사전청약'…셈법 복잡해진 무주택자, 21.5.4
아주경제, 실수요자 최대 관심 '분양가'…과천 84㎡ 8억~11억 '시세의 60~80%', 21.5.4
아주경제, 내집마련 지금 아니면 늦을라… 올들어 청약통장 가입자 급증, 21.5.4

최근 정부에서 가계부채 관리방안을 발표해 부동산 시장이 들썩거리고 있습니다.

거기에 어제(21.5.3)는 민주당 지도부가 선출되었는데, 신임 당대표로 송영길 의원이 당선되었습니다.

송영길 신임 당대표는 LTV를 90%까지 완화하자는 주장을 해서 관심을 모은 바 있습니다.

과연 앞으로 주택 담보 대출의 방향은 어떻게 변화할지 궁금합니다.

이러한 가운데 서울을 비롯한 수도권의 부동산 전망은 어떠할지 전문가들의 의견을 살펴보도록 하겠습니다.

민주당 신임 당대표의 부동산 정책 입장

송영길 당대표는 어제 여러 방송사 인터뷰를 통해 부동산 정책과 관련해 여러 발언을 했습니다.

LTV 완화로 집값이 상승압력을 받을 수 있다는 우려에 대해선 "집값이 상승한다고 청년, 신혼부부 등에게 '집을 사지 말고 평생 전세방이나 월세방에서 살라'고 말할 수는 없는 것"이라며 "우리나라에 무주택자가 44% 정도 되는데 신혼부부, 첫 주택구입자 등으로 한정하면 충분히 가능하고 (그에 따른) 집값 상승은 다른 정책적 부분으로 상쇄할 수 있다"고 설명했다. 이어 "종합부동산세(종부세)나 공시지가 현실화, 재산세 등의 문제는 당에 만들어진 부동산 기구를 보완해서 당정 간에 협의하겠다"고 강조했습니다.

부동산 전문가들의 수도권 주택 구매 의견

서울경제가 부동산 전문가 6인에게 문의한 결과 서울과 서울 인접 경기 지역의 경우 '구매 찬성'과 '기다려야' 한다는 의견이 팽팽히 맞섰습니다. 주목할만한 점은 경기 외곽 지역의 경우 집값 하락 가능성이 크다고 입을 모았다는 점입니다. 최근 급격한 상승세를 보인 인천의 경우 매수보다는 보류를 권했습니다.

 - 서울 아파트 

서울 아파트에 대해서는 전문가들의 의견이 3대 3으로 맞섰습니다.

아파트 값이 계속 상승하기 때문에 지금 구매해도 늦지 않다는 주장과 곧 조정 국면이 온다는 의견입니다.

구매 찬성론자들은 규제 완화, 유동성, 풍부한 잠재 수요 등으로 집값이 계속 오를 것으로 전망했습니다.구매 반대론자들은 집값이 이미 고점이라는 의견입니다. 또한 공급 확대 정책으로 인해 가격이 하락할 수 있다는 의견도 함께 제시되었습니다. 이에 대출을 받아 서울 아파트 구매는 부담이 클 수 있다는 지적도 나왔습니다.

 - 인천과 경기 외곽 아파트 

서울과 인접한 경기 지역의 경우, 찬성과 반대가 역시 3대 3으로 팽팽히 맞섰습니다. 이유는 서울과 같습니다.서울 인접 지역은 서울 집값에 연동돼 움직이는 경향이라 앞으로도 강세를 이어갈 가능성이 높다는 견해입니다.반대 입장은 서울 지역과 동일한 이슈로 매수 보류를 권합니다. 집값 피로감은 수도권 전역에 퍼져있고, 계획된 공급량 상당수가 경기 지역에 집중되어 있는 만큼 집값 조정기를 기다리는게 좋다는 의견입니다.

눈길을 이끄는 것은 경기 외곽 지역에 대한 전문가들의 평가입니다.6인의 전문가들은 모두 "공급량 증가에 따라 집값이 하락할 가능성이 높다"며 주택 구입에 신중해야 한다는 입장입니다. 현재 더 싼 집을 찾는 수요가 외곽으로 몰리고 있는 상황에서 외곽 지역의 집값 급등에 대해 전문가들은 일제히 우려의 시선으로 바라보고 있습니다. 

인천의 경우 내후년까지 입주 물량 증가가 예정돼 있다는 이유로 매수 보류를 권유한 이들이 많았습니다.구매 찬성에 2인, 구매 보류가 4인이라고 합니다. 구매 보류의 이유로는 향후 입주 물량이 집중되어 있는 검단신도시 등을 중심으로 집값 조정기가 올 수 있다는 것입니다. 반대로 구매 찬서자들의 경우 시중 유동성과 도시 성장성에 주목했습니다.

주택을 구매하기 위해 많은 것을 검토해보게 되는 것 같습니다.전문가들조차 구매와 구매 보류의 입장이 팽팽하게 맞서있는데, 실제 주택을 구매하고자 하는 분들의 고민이 얼마나 크실지 공감됩니다.거대 여당의 새로운 당대표가 어떤 정책을 펼칠지에 따라 부동산 가격의 변동성이 심해질 것으로 보입니다.다만 개인적으로는 아직까지는 신중하게 접근해야 하지 않을까 하는 의견에 무게가 실립니다.

* 이 글을 쓰는데 참고한 글

뉴스1, 송영길 "생애 최초 주택 구매자, LTV 완화해야", 21.5.2
서울경제, 서울 '지금 사야' '기다려야' 팽팽…경기 외곽은 "신중", 21.5.3

4월 29일 금융당국이 발표한 가계부채 관리방안은 현 8%에 달하는 증가세를 4%대로 낮추는 것이 목표입니다.

기존 각 은행별로 적용해오던 총부채원리금상환비율(DSR) 40%(카드 60%, 보험 70%, 저축은행 등 90%)를 규제별 개별 차주로 바꾸는 것이 핵심입니다.

담보 가치 기준의 대출 심사 관행을 상환 능력 심사로 바꾸면 '갭 투자'를 막을 수 있을 것으로 기대됩니다.

이를 통해 주택 투기 수요를 억제하고, 가계 부채 총량도 관리하겠다는 복안입니다.

다만 저소득층 혹은 신용 대출을 보유하고 있는 차주는 대출 한도가 줄어드는 부작용도 우려됩니다.

 - 가계부채 관리방안 주요내용

가장 큰 변화로는 DSR의 적용 범위가 넓어진다는 것입니다. 기존에는 투기지역 · 투기과열지구의 9억 원 초과 주택이나 연소득 8,000만 원이 넘는 이가 1억 원 초과의 신용대출을 받는 경우에 DSR 적용을 받았습니다. 그러나 이번 관리방안은 올해 7월부터 전 규제지역 6억 원 초과 주택과 1억 원 초과 신용 대출로 확대하는 내용을 담고 있습니다. 

신용 대출의 경우 DSR 산정 체계가 일부 변경됩니다. 신용 대출은 현재 만기 10년을 적용하고 있지만, 올 7월부터 7년으로 줄이고, 내년 7월에는 5년으로 줄이는 등 단계적 하향 조정될 예정입니다. 대출 상환 기간이 10년에서 5년으로 짧아지는 것입니다. 이로 인해 은행권은 신용 대출을 엄격하게 심사할 것으로 예측됩니다.

 - 차주단위 DSR 단계적 확대 도입 계획

전문가들은 DSR 적용 확대가 가계 부채를 억제하는데 긍정적으로 평가하고 있습니다. 그러나 일각에서는 DSR을 개별차주에게 적용하는 과정에서 대출 한도가 줄어드는 사례가 발생할 수도 있다는 우려가 제기됩니다. 

 - 가계부채 관리 방안에 따른 대출 시뮬레이션

* 주담대: 주택담보대출

금융위는 내달에는 서민 · 실수요자에 대해 LTV와 DTI 혜택을 강화하는 방안을 논의중에 있습니다.LTV · DTI 10%포인트 우대 혜택을 확대하고, 차주소득기준인 부부 합산 연소득 8,000만 원(생애최초구입자 9,000만 원) 기준을 1억원까지 높이는 방안을 고려하고 있습니다. 또 최근 주택가격 상승 등 시장현실을 감안해 대상주택 기준인 투기 · 과열지구 6억 원, 조정대상 지역 5억 원을 완화하는 방안도 논의중에 있습니다.

정부에서 가계부채가 높아지니 칼을 빼들었습니다.

이미 집 값은 천정부지로 상승했는데 과연 실효성이 있을까 싶습니다.

이미 여건이 되어 조금 무리하더라도 주택을 구매할 수 있는 사람들은 이미 다 구매했다고 봅니다.

이제 앞으로 주택을 구매하고자 하는 청년 등을 비롯한 실수요자 계층은 어떻게 구매할 수 있을까요.

청년과 실수요자를 위한 혜택을 부여한다고 하지만 과연 얼마나 실효성이 있을지는 미지수입니다.

부디 좋은 방향으로 대출 정책이 시행되었으면 합니다.

※ 이 글을 쓰는데 참고한 글

서울경제, 마통 있는 연봉 5,000만원 직장인, 7억 집 대출한도 1.1억 ↓, 21.4.30
아주경제, '2억8000만원' → '1억1600만원', 주담대 한도 확 줄어, 21.4.30)
파이낸셜뉴스, 소득 넘는 과도한 대출 '차단' … 영끌·갭투자 어려워진다, 21.4.30)

이른바 GTX라 불리는 수도권 광역급행철도.

이 GTX가 어디에 들어오느냐에 따라 집값이 들썩거립니다.

그 중 'GTX-D'는 '김포-부천-강남-하남'을 연결할 것이라는 예측이 많았습니다.

그런데 22일 열린 한국교통연구원의 '제4차 국가철도망 구축계획'발표에서 GTX-D가 '김포-부천'으로 축소되었습니다.

공청회는 유튜브로 생중계 되고 있었는데, 실시간 채팅창에서는 이에 대해 많은 항의가 있었습니다.

뿐만 아니라 더불어민주당의 김주영, 박상혁 의원과 정하영 시장이 재검토를 촉구하는 입장문을 밝혔습니다.

서두에도 밝혔듯이 이렇게 노선이 확정된다면 집값에 영향을 미칠 것이라는 관측이 지배적입니다.

특히 김포의 경우 집값이 급등한 서울에서 빠져나와 내 집 마련에 나선 이들이 GTX-D 기대감에 대거 아파트를 매수하면서 집값이 상승했으나, 하향 조정될 것이라는 전망입니다.

그동안 수도권 서부권역은 신도시 개발로 인구가 급증하고 있었지만, 교통 여건이 상대적으로 열악했습니다.

그러나 이번안에는 각 지자체가 요구한 노선보다 운행 구간이 대폭 축소되었습니다.

반면 그간 수도권에 치우쳤던 철도교통 편의를 지방으로 확산시키는 방안도 포함이 되었습니다.

향후 10년간 지방 대도시권 중심으로 광역철도망이 확충된다면 광역경제권 내 주요 지점이 1시간 내에 이동가능합니다.

지금 제가 눈여겨서 보는 곳은 '고양 일산서구 - 인천 서구' 입니다.

고양시와 인천은 지리적으로 인근해 있으나, 철도 교통으로 이동하는 것보다 차량을 이용하는 것이 훨씬 빠릅니다.

그러나 이번 광역철도 계획대로라면 바로 연결되어 이동여건이 훨씬 좋아질 것으로 전망이 됩니다.

지하철이 어느 지역에 위치하느냐는 상당히 중요한 문제입니다. 삶의 질이 달라질 수 있는 부분이지요.

우스갯소리로 경기도에 사는 사람은 한평생의 1/3을 지하철에서 보낸다는 말도 있습니다.

사실 이를 웃고 넘길수만도 없는 것은 그만큼 경기도에 거주하는 사람들의 삶의 질이 저하된다는 뜻이기도 하니까요.

뿐만 아니라 균형감 있는 교통정책의 실현이 국민들의 삶의 질도 개선할 수 있겠지만, 환경 문제도 해결할 수 있다고 생각합니다.

대중교통을 이용해서 출퇴근 할 수 있다면, 굳이 개인 차량을 이용할 필요는 없을테니까요.

이러한 교통망 확충이 비단 집값을 상승하는 주체로서 환영받는 것이 아니라

좀 더 공익적인 부분에서의 환영을 기대해 보고자 합니다.

이 글을 작성하는데 참고한 글
1. 이데일리, 쪼그라든 GTX-D…기대감에 집값 뛴 김포·하남 어쩌나, 21.4.23)
2. 아주경제, 수도권 서부 광역철도 신설…김포서 부천까지 15분, 21.4.23)